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老會計含淚加班整理:物業公司各項代收費用的涉稅處理方法!太有用了

發布者:管理員  2019-03-13 9:23:17

物業公司作為一個特殊的服務行業,在經營過程中涉及到各種費用的收取,比如水費、電費、暖氣費、物業費、電梯費、垃圾費等等,這些費用到底哪些是代收?哪些是轉售?哪些又是真正意義上的銷售行為?這些行為應該如何繳納增值稅?如何開票呢?


水費


1.稅額計算

根據《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第54號)規定,提供物業管理服務的納稅人,向服務接受方收取的自來水水費,以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額,按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。


也就是通常所說的差額納稅,即向業主收取的水費減去向自來水公司支付的水費之后的差額按照3%的征收率計算繳納增值稅。如果差額為負數,則可在下個月申報時抵減。


但是物業公司隨水費收取的污水處理費免征增值稅;隨水費收取的水資源稅不征收增值稅。


2.開票


水費進行了差額納稅,那么如何開票呢?是否只能開具差額部分的發票呢?還是可以全額開票?


國稅總局以及河北省國稅局關于全面推開營改增有關政策問題的解答中均有明確說明:納稅人向服務接受方開具增值稅發票時,收取的水費可按3%的征收率全額開具增值稅專用發票或者普通發票。


除此之外,對于收取的污水處理費選擇“免稅”,收取的水資源稅稅款信息在發票備注欄注明,該增值稅發票可作為納稅人繳納水資源稅的會計核算原始憑證。


電費


提供物業服務的納稅人收取的電費,沒有特殊政策。按照物業公司適用的征收率計算繳納增值稅,一般納稅人按照17%的征收率以銷項稅額抵減進項稅額后計算繳納增值稅;小規模納稅人以銷售額按照3%的征收率計算繳納增值稅。可全額開具增值稅專用發票或普通發票。


暖氣費


1、暖氣費收費方式


物業公司收取的暖氣費一般分為三種情況:


第一種情況,為上述嚴格意義上的代收費用,即按照市政供暖的收費標準向業主收取暖氣費之后轉交給熱力公司,如業主需要收據,可直接向業主開具收據,如業主需要發票,需熱力公司直接向業主開具發票。此種情況下,物業公司無需繳納增值稅。


第二種情況,是物業公司以高于市政供暖的收費標準向業主收取暖氣費,并且熱力公司直接將發票開具給物業公司,物業公司再向需要發票的業主開具發票。那么此種情況下,物業公司的行為屬于轉售暖氣的應稅行為。


第三種情況,物業公司有自己的供暖設備,自行生產自行供暖,自行定價向業主收取暖氣費。此種情況下,物業公司作為熱力生產企業生產并銷售熱力產品,屬于增值稅的應稅應為。


2.不同方式下如何繳納增值稅


上述的第一種情況物業公司收取的暖氣費屬于代收行為,因此無需繳納增值稅。


第二種和第三種情況下增值稅如何繳納?財稅【2016】94號文《關于供熱企業增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅優惠政策的通知》規定:


一、自2016年1月1日至2018年供暖期結束,對供熱企業向居民個人(以下統稱居民)供熱而取得的采暖費收入免征增值稅。


向居民供熱而取得的采暖費收入,包括供熱企業直接向居民收取的、通過其他單位向居民收取的和由單位代居民繳納的采暖費。


免征增值稅的采暖費收入,應當按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十六條的規定單獨核算。通過熱力產品經營企業向居民供熱的熱力產品生產企業,應當根據熱力產品經營企業實際從居民取得的采暖費收入占該經營企業采暖費總收入的比例確定免稅收入比例。


本條所稱供暖期,是指當年下半年供暖開始至次年上半年供暖結束的期間。


那么物業公司是否屬于文件中所稱的供熱企業?該文件第三條規定:本通知所稱供熱企業,是指熱力產品生產企業和熱力產品經營企業。熱力產品生產企業包括專業供熱企業、兼營供熱企業和自供熱單位。毫無疑問,物業公司在轉售熱力公司的暖氣的情況下,屬于熱力產品經營企業,在自行生產熱力產品自行供暖的情況下屬于熱力產品生產企業,在2018年供暖期結束前均適用上述免征增值稅的優惠政策。


需要注意的是:


1.物業公司向居民收取的暖氣費享受免征增值稅的優惠,向居民以外的企業、單位收取的暖氣費不享受免征增值稅的優惠。物業公司需按照從居民收取的采暖費收入占采暖費總收入的比例確定免稅收入比例;

2.該政策針對的是增值稅的優惠,對于企業所得稅,并無相關優惠政策,物業公司仍需正常繳納企業所得稅。


燃(煤)氣費、維修基金、房租


1.燃(煤)氣費

物業公司收取的燃(煤)氣費如符合前文所述的代收行為,則無需繳納增值稅,如果是轉售行為,則需正常繳納增值稅。一般納稅人適用的征收率為10%,小規模納稅人適用的征收率為3%。


2.房租

物業公司代業主收取的房租無需繳納增值稅,但如果物業公司進行轉租,則應按照現代服務業適用的稅率繳納增值稅,一般納稅人適用的征收率為6%,小規模納稅人適用的征收率為3%。


3.維修基金

物業公司代政府部門收取的維修基金屬于代收行為,無需繳納增值稅。政府部門直接向業主開具行政收據,由物業公司轉交業主。


物業公司收取的電梯維護費、垃圾清運費、物業費


物業公司向業主收取的電梯維護費、垃圾清運費、物業費等按照現代服務業適用稅率,一般納稅人為6%的征收率,小規模納稅人為3%的征收率計算繳納增值稅。可全額開具增值稅發票。

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